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春节前回乡下过年，顺便在兴宁城区调查了几天楼市情况，年后一直较忙，没空写报告，承蒙支持，网友不断催促，就趁这个周末抽空简单写下吧。
首先第一站，照例是我最看好的宁江新城，来到售楼部，相比暑假时的冷清，节前明显火爆，售楼小姐忙得不亦乐乎，估计是外地工作的老乡趁回家来看房了。目前正在销售的三期A区已进入清尾货阶段，只剩下大面积和高层单位，售价和暑假时基本一样，但优惠幅度少了，三房单位享受交3万优惠8888元和9.7折。
售楼小姐说节后将提价，因为B区3月份将开盘了，价格可能会比A区要高。现在B区正在进行认筹阶段，越早交款认筹优惠越大，如1月份三房单位最高享受交6万优惠3.15万。2月份交6万优惠2.7万，3月份交6万优惠2.3万。看来，宁江新城开发商不愧是深圳的开发商，把大城市的那一套销售手段运用得如鱼得水。
第二站来到宁江边的金河湾，剩下楼层也是高层了，好象是19楼以上，价格4000以上，每次晚上经过时，发现金河湾的外墙灯光很漂亮，好象是五星级酒店一样，刚好看楼时遇到一个主管，他说是老板请深圳公司设计安装的，花了一百多万，还有其外立面的瓷砖，也是在佛山定做的三色砖，兴宁只有这个楼盘有。草，这个老板可真有钱，也舍得花，估计是赚大钱了。房地产真是爆利啊。
第三站来到对面的亲水湾，剩下的单位就更少了，南向临江的已没有了，北面的也只剩下14楼，24楼这些没人要的楼层。14楼4400元每平方，24楼5600元每平方。写报告时番查暑假时的资料，当时最高价25楼的4900元，我草，半年时间，就涨了15%，这个开发商真够狠的。谁叫他是皇帝女不愁嫁呢。
第四站来到旁边的海兴花园，也是只剩下极少的尾货了，我暑假时看过的江边的最高层复式单位，也被人买走了，剩下的都是最里面的，7楼以上的单位。价格基本没变，暑假的报告中，我就说这个楼盘性价比最高，也较有良心，看来还是这个开发商厚道。对比周的边的楼盘纷纷提价，海兴花园的尾货，现在就显得更有吸引力了，而且旁边就要征收了，规划中的区尚购物中心就在不远处，亲水公园也在旁边，环境非常好，价格又低，所以想买楼的朋友不妨趁早下手，买到就是赚到了。
海兴花园的销售阿姨，重点向我推荐了现在正开发的新楼盘---海兴大楼，位于国道边，金叶再向东一点位置，目前已封顶，小区不大，户型有二房到四房，价格最低2楼3698元，最高17楼4898元。那边现在仍是荒地一片，但规划中却是行政服务中心和体育中心等新城区中心地带，前景非常诱人。
最后来到公安局后面的永盛豪庭，最低3楼价格3030元，最高17楼4030元，价格和暑假时一样，基本无优惠，这个楼盘很小，只有二幢楼，没有小区，环境一般，唯一的优势就是价格了。适合预算不大，不求环境的朋友购买。
本次还了解了二手楼市场和房租市场，目前兴宁二手房价格也不低，有些基本和新楼盘一样，如广场边华威新苑120平方49.8万，永泰华庭115平方48万，新兴御苑三房已装修48.8万，金河湾140平方51万，宁江新城137平方56.8万。这些都是业主净收，如果计上交易税费，价格也是比较高的。
另外，兴宁城区现在房租市场非常可怕，我在去年就说，如果城南征收必将引起城区房价和房租的爆涨，去年，房租铺租整体涨幅达到20%以上，并且房源非常少，特别是一些好的地段和好的小区，如广场边，新兴御苑已租到1200元以上，有一大公司，想在宁江新城租几套房，出高价也迟迟租不到。在一些学校周围，房源更是紧张，如一小，附小，二中附近，二房普遍都要800元以上。
经过考察，基本已验证了我去年的观点，即兴宁楼市全年将会稳中有升，以前偏低的房租，将会通过市场调节，回归到正常水平。 今年，我仍坚持以前的观点，即房价和房租仍会稳中上升，理由如下：
1、现在影响兴宁房价的最大因素，无疑是南部新城征收，本次征收，城南新区基本全部征收，这一部分影响的人数估计将有几千户，从佛山和各大城市的经验来看，城市大范围的征收和拆迁，必将使房租和房价大幅上升。城南这几千户人，在回迁房建好前，是要租房的，还有一部分人收钱后，也会买房，这么强大的需求，加上外面打工回兴宁买房的，还有本地的刚需，按兴宁现在的房子存量，肯定是严重供应不足，所以，必将造成房租和房价大幅上涨。这也是政府所愿意看到的，所以，政府也不会出手干预。
2、从政府新班子去年一系列的政策可以看出，兴宁已经开始土地财政了，兴宁财政穷，众所周知，公务员教师们一直叫着要提工资，钱从何来，最快的就是卖地，实施土地财政，便宜征收，再引入大开发商，高价卖地，这样，既能提高财政，又能提升兴宁环境和形象，更有政绩，实在是一兴多得的好办法。所以这一招，在珠三角和大城市，是官们最愿意使用的。怎么样才能高价卖地呢？肯定是推高房价，这样招拍挂价格也就水涨船高，所以，政府为了高价卖地，会出一系列措施，如近期推出的限制自建房，严格报建等，把大家都逼去买商品房，这样造成供给减少，需求上升，价格必然上涨，这就是为什么去年兴宁的房价不受调控的影响，还略有上涨的根本原因。
3、收到大量便宜的土地后，就要引入大开发商，因为大开发商才有钱，才能高价买地，才能做高档的配套和商品房，可以肯定的是，未来一旦碧桂园进入，必将开发大量高档楼盘，一方面能提升兴宁的居住形象，另一方面也进一步提升兴宁的房价，这点从宁江新城的进入，就可知了。可以肯定，碧桂园的价格，肯定会比宁江新城贵，因为宁江新城是07年拿的地，而且还是半买半送的，现在土地财政了，碧桂园拿地价肯定要比宁江新城高几倍，碧桂园的配套和素质也会比宁江新城好，所以，碧桂园价格肯定会高过宁江新城。
4、随着城南新城的开发，配套不断完善，环境不断改善，房价也会不断上涨，现在宁江新城的对面，泰山酒店已开业，还有正在建一幢20多层高的五星级酒店已封顶，对面的二中扩大工程正在进行，据说福兴中学和华侨中学都要合并到二中，二中旁边有一块地正在平整地基，立了一个牌子，上面图片显示要建高档小区，投资6.5亿元，占地250亩，不知是否为碧桂园。我经常强调的是投资置业一定要看未来，而不是看眼前，在配套未完善前低价进入。就象8年前文化广场时一样，当时也是荒地一片，价格才一千元左右，现在已番了几倍了。未来的新城区，必将超越文化广场。
5、就在写报告前几天，中央再出楼市调控政策，重点提到要打压投资购房。我认为，目前大城市的房价，确实存在一定泡沫，但我分析后，兴宁的房价还是健康的，兴宁的房子，投资需求很少，大部分都是外出打工回乡买房的刚需和改善型买家，而现在兴宁的新盘少，供应不足，势必导致兴宁房价居高不下。在群里，经常看到网友说兴宁都要4000多，还不如在珠三角买6000元的。买那里的房子，各人家庭情况不同，目前，大部分老乡回兴宁买房，考虑的是小孩读书，搬离农村，改善居住环境，平时回家落脚，以后养老等的考虑，买套房子，用处很大，兴宁相对于外在的高房价，他们还是可以承受的。
6、随着18大制定的城镇化的加快发展，兴宁这种小县城，将迎来高速发展的黄金期，大城市的污染和高成本高压力，将会让越来越多的人逃离，很多企业也搬到成本较轻的小县城发展，回乡打工的优势越来越明显，一来收入差不多，二来可以照顾家人，享受天伦之乐。去年在群里和一位罗浮的网友交流，他说罗浮小学附近的房子，无证的，竟然也卖到2800一平方，还非常旺销，罗浮是兴宁最边远的一个小镇，房价都这么高，你还想兴宁的房价怎么会跌呢。城镇化的政策，会使城乡的差距加速缩小，这几年，给我的感受是很大的，兴宁的超市越来越多，越来越大，竟然还开了一家五星级酒店，还有一家五星级也正在修建，一些KTV的装修，比大城市还豪华，现在我都基本感觉不到兴宁和大城市的差别了。
本人连续几年发表了兴宁楼市的考察报告，并且一直判断正确。听我话买了房的亲朋好友都赚大了。这次发表后，我相信也一定会象以前一样，很多人会说我是托，我可没这么大的能耐，能托起兴宁的楼市，并且我相信，稍有点智力的网友也可以分析出，兴宁的楼市，也不是几篇分析报告就能左右的。相反我在此善意提醒下，在网上和群里，倒是有一部分人心口不一的，大家要分清，不要盲目听信，比如，群里有一位“深圳搬砖”的网友，他和我斗嘴一年多了，是个大空头，老是说兴宁楼市要崩盘，后来在年前的一次谈话中，偶尔说漏了嘴，原来他是一个炒家，在深圳有房有铺，说后悔前几年没在兴宁买房。所以他现在整天说兴宁楼价高，让大家不要买，无非就是想跌下来好让他入货。所以大家一定要分辨清楚。
对于要买房的朋友，我的建议还是一样，即自住的任何时候买都是正确的，现在城镇化40万亿的泡沫正在吹起，十年收入倍增计划也开始了，通胀会一直下去，钞票越来越毛，现在要做的是，咬咬牙，量力而为的买适合自己的房，不要再等了，等待只会让你的钱越来越贬值。还有群里还经常听人说，按揭的利息很多啊，不想按揭，帐可不是这样算的啊，我建议是不要怕按揭，现在通胀严重，借越多钱越好，很简单的道理，如果你十年前借别人十万元，你现在还给人家，你说谁赚了。估计借你钱的那人都要哭几天了。
我自认问心无愧，一直在网上和群里对买房的朋友提出建议和尽我所能解答各种问题。如一位群友，上半在房价低潮时，因工作调动，在梅县那边要急着买房，所以想急售一套明星花园的房子，当时价格很优惠，他到处打广告，可惜仍无人问津，后来找到我，让我帮他卖楼，甚至说要给我中介费，我跟他说，房子急售肯定亏，现在虽然是低潮期，但不久后肯定会回归上升，你不必要低价卖，相反，你要调高价格卖，慢慢卖，总会有人喜欢的，梅县买房的首期，可以先找亲戚朋友借。果然国庆后，他高兴的告诉我，国庆时已接待了十几个看房者了，出价非常理想，很感谢我的建议。如果我的分析报告，能对你有一些帮助，那我也就欣慰了。
节前，还去住建局和宁新拆迁办了解了城南征收的情况，以后有空另文详述。
兴宁老牛写于2013年2月23日
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|Archiver|兴宁A8
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发表于 2013/2/23 15:48
楼主
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兴宁房地稳中有涨在十年内不会改变，拆迁安置房成本价二仟伍佰平米，是免一切税费的，如开发商的楼盘还要每平米八佰多税费，开发商成本每平米都三仟三佰多..........所以十年只有涨，再加货币物价等因素，千万日本等国外别打货币战.不然中国百物都会涨...