|
作者：杨红旭 转自：杨红旭楼市研究（ID：yhxlsyj）
春节过后，越来越多城市的房价，步入上涨通道。尤其是一线城市，被房价上涨折腾与折磨得死去活来的人，有一大批！
比如，我的一个粉丝，春节之就在上海开始看房了，结果看中了三套房，都没抢到手中。一套是房东坐地涨价50万，另一套是房东临时决定不卖了，还有一套被别人抢走了。春节过后，眼睁睁看着房价继续大涨，看房谈价，心累得不行了，近日她决定放弃购房。等下一轮降温之后，再买。但，今年恐怕还是难以心安吧。
周五，国家统计局公布了70城房价数据。数据显示，2016年1月份，70个城市中，深圳同比增幅排行位居首位，高达52.7%，真正的一柱擎天呀，比第二名的上海，高出一倍多！再等几个月，估计深圳房价同比涨幅，将超过2010年的海口和三亚了，成为史上最强大的楼市“疯牛”！
除了一线城市涨幅明显之外，南京、厦门、杭州也比较强势，由于苏州没被包括在70城当中，其实苏州房价也能排进前十，真实涨幅应超广州和厦门。2016年1月份，同比上涨的城市数量已增加到25个。
同时，从排行中可以看出，1月份同比跌幅最大的三个城市为湛江、蚌埠和襄阳，分别为4.9%、4.0%和3.8%。可见，部分三线城市，房价仍未止跌，东中西部都有存在。
从中反映出：全国楼市区域分化严重。其实从广东一省就可看出来。70城中，广东有五个样本城市，却分为两个阵营：深圳排涨幅第一，湛江排倒数第一；广州涨幅靠前，韶关靠后。还有一个惠州，房价环比上涨，但同比仍下跌。广东楼市，真的要得精神分裂症了！ 
这70个城市，基本上代表了全国大中城市。那么，当前全国房价处于什么水平？从易居房地产研究院的70城房价环比涨幅的五灯图分布来看，自2015年5月房价上拐以来，全国房价多数月份已步入“合理”区间。
在这一区间之内，房价是合理的，不必担心国家重新出台打压性政策。但由于深圳和上海的房价已超过合理区间，深圳处于过热区间，上海处于偏热区间，估计未来政策将有所收紧。
不过，在三四线城去库存路漫漫的情况下，在全国政策暖风频吹的背景下，个别热点城市收缩政策，会对当地市场带来些许凉意，却暂时难对全国市场大势产生显著影响。 
因此，2016年全国70城房价的主旋律是：上涨！听老杨说房价还得涨，哥们你别不高兴。这是客观事实！
而且，还要告诉你一个坏消息：下半年的某些月份，房价将上涨进入偏热区间。
最后，告诉你一个好消息：本轮房价上涨，没能力上攻至过热区间了。因为经济面弱、汇率面乱、股市面差！预计在偏热区间呆几个月，就会调头下行了。
房价高的要“上天”，开发商说不赚钱！作者： Crystal 转自：MissMoney浮世（ID:missmoneytf）
春节前后，官方一系列密集的“去库存”政策出台，如央行降低首付比例，给公积金存缴加息，财政部还调整了房地产交易环节契税，等等，小M还没来得及庆祝，房价就涨上来了。面对高房价，部分普通民众认为主要是开发商太黑心、太暴利，才导致房价过高。但开发商却大喊冤枉，融创中国董事长孙宏斌表示，“一线城市地太贵了，卖到十万还不赚钱。”小M认为，要想弄清“高房价谁分了一杯羹”，就先得知道房价到底是怎么构成的！
高房价源自何处？
从房价的构成因素分析，一个新建小区的平均房价，或者一套新房的价格，主要包含五个因素：地价、建安成本、税费、企业融资成本和企业利润。也有种说法是，商品房房价一般构成为“3+3+3+1”的比例，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建、行政费用和税费等+10%的开发商的利润”。举个例子来说，如果您房子单价是每平方米30000元，那您每平米房价里就包含土地成本、建安成本和税费等开销各9000元左右，开发商的利润为3000元左右。房价利润被谁拿走了呢？
面粉贵了自然面包要贵，地贵了自然房子要贵
我们看到了房价的公式，大头还是地价和税费。关于地价，如果把房子比喻成面包，那么土地就是面粉，面粉贵，则面包也会提价。越是房价高的城市，地价在房价构成中所占比重越高。中国土地勘测规划院的数据表明，从2004年到2014年，十年间，住宅地价上涨幅度最大，高达340%。
另据房地产研究专家杨红旭给出的一组数据，2014年全国开发企业购地均价为每平米3001元，相比2004年的每平米721元，上涨316％。而2014年全国商品房价格为每平米6323元，相比2004年的每平米2778元，上涨128％。另外，全国开发企业购地均价占房价的比重，2004年为26%，而2014年已大增至48%。显而易见，过去十年，地价涨幅大于房价涨幅，导致地价在房价构成中的比重越来越大，当前几乎已占半壁江山。最大的受益者不言而喻。
但是地价是由土地供应（地方政府）和需求（开发商）决定的。社会有一个倾向，一旦有地王被报道，人们倾向于批评地方政府，其实在市场经济条件下，成交价是由供求双方共同决定的，并没有人强迫开发商一定要购买地王。至于开发商为何要购买地王，一般与当时楼市温度较高，以及企业预期未来房价还将上涨有关。例如广大三四线城市地价并不高，因为土地供应充足，需求也没那么大。而土地供应非垄断的国际大都市，比如纽约、伦敦等，同样存在高价地、高价房现象，这就与经济发展水平、人口、需求等有关。
下面我们来说一下税收，它的比例与地价一样，占据了房价近1/3。房地产行业的税费种类比较多，与房地产业相关的税种主要有七个，契税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、所得税，其中前五个税种纯属于房地产税种。据国家统计局数据显示，2014年，这七类房地产税收总额达2.24万亿元，占地方财政收入的比重约为三成。如果从前面五税来看，2014年占比为18%，而2001年仅为7%。
还是以2014年的数据为例，2014年全国新建商品房销售总金额为7.63万亿，也即房地产七税税收金额占全国新房销售金额的29%。从实际税率看，土地出让的契税为3%，购房契税实际为2%左右，企业营业税为5.5%，企业所得税为25%，土地增值税（按规为四级累计税率，实际多按房屋销售总金额的2-5%），这几个是与新房有关的主要税种。
金融机构推波助澜
其实，房价中还有很大一部分，是被金融机构赚走了。房地产业是资金密集型产业，而资金是有成本的，尤其是开发商通过借贷融资，就会产生利息支出。过去多年，一个楼盘开发过程中，开发商自有资金率多为二三成，其他七八成都需要借助于外部融资。2010年至2013年，由于国家持续不断加强房地产调控，不仅限制个人购房，而且更加严苛的对待开发商。在融资方面，设定很多门槛，比如要求商业银行实行“黑白名单”，只有“白名单”上的开发商才能放贷。广大中小开发商拿不到贷款，只能通过民间高利贷、房地产信托、私募等以很高的成本融资。
2014年至2015年，随着全国房地产调控放松，开发商融资环境有所改善，比如2015年二三季度，龙湖、万科、恒大等少数公司发行了低于5%的的低息公司债。但绝大部分开发商的融资成本依然较高。在房地产开发利润率连跌几年的情况下，多数房企纯属给金融机构打工，自己所获收益微不足道。在金融机构这样的“推波助澜”下，房价也就上去了。
房地产商真正赚了多少？
多年来，地产开发商也承受了诸多“骂名”，被称利用高房价赚的盆钵满盈。但开发商也经常出来叫苦连天，说能赚到10%就了不得了。开发商叫苦也可以理解，因为除了拿地成本和税费、开发商还要支出的大头就是建安成本，该成本甚至与税费旗鼓相当，占到了房价的30%左右。建安成本指房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本，两者都包括材料成本投入和人工成本。国家统计局数据表明，全国房地产开发企业房屋建造价，由2001年的每平米1128元，持续增长至2013年的2643元。
当然了，商人不会做赔本的买卖。前期开发商一般只投入占整个开发40%的资金用于拿地，拿地之后开始从银行申请贷款，然后拿银行的钱开始项目开发，在银行贷款还没有花完的时候，就可以开始预售，更有甚者，拿地不久，五证未全就开始认筹预售。整体流程，开发商只支出了拿地和前期筹备阶段的成本。后续一系列的流程就是“借鸡下蛋”了。而开发商大概要拿10%左右的利润，即一套1万元/平方米的房子，每平方米开发商要拿1000元的利润。
不过现在地产商的利润在下降。中原地产的统计数据显示，已经陆续有78家上市房企公布2015年业绩预告，业绩分化成为主流趋势。这些企业中，业绩预告为预盈的有38家，占比为48.7%，另外还有15家企业预期亏损，25家企业预期利润减少。中原地产首席分析师张大伟认为，全国城市之间的分化明显，从企业数据看，房企分化也明显加剧。“虽然2015年房地产是复苏的一年，但对于房企来说，利润率降低成为普遍性现象，部分房企甚至在持续亏损。”另据80家上市房企季报显示，2015年前三季度，80家上市房企总营业收入为4244亿元，合计净利润为343亿元，净利润率为8%，首次跌破两位数。
房价暴涨是各方都不愿意看到的
说了这么多，小M愈加感觉买不起房啊，“房价暴涨是各方都不愿意看到的”，这是财经作家吴晓波的最新言论。对于政府来说，房价上涨过速，容易造成创业投资环境的险峻，而过分依赖土地方面的财政收入，把预期都吃光了，往后的日子还过不过？而对于房地产商来说，“暴涨的土地价格，对中小开发商形成了挤出效应，而大型开发商也几乎是在火中取栗，他们大多怀着能抢一把是一把的投机心理，这样的行业一点也不值得期待”。
| 
|Archiver|兴宁A8
( 粤ICP备17110913号 粤公网安备44140202000139号) 
发表于 2016/2/27 18:49
