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编者按：自德信北海公园项目启动“马年首降”以来，杭州楼市一个月来风波不断。证券时报记者实地踏盘了解到，针对开发商 “以价换量” 的规划，购房者已经不再买账。统计数据显示，在降价潮蔓延的背景下，杭州楼市成交量并未明显反弹；在相关概念“偷梁换柱”的同时，实际库存量依然居高不下。 降价简单，成交不易，杭州楼市且降且观望。
杭州楼市最近一个月来颇不平静。一方面是不时曝出的降价传闻，另一方面相关项目又不断出面澄清或否认降价。证券时报记者近日实地踏盘发现，目前杭州楼市降价潮已经从郊区蔓延至主城区，开发商的初衷是“以价换量”，但购房者不再买账，成交量未现明显反弹。
最近这一轮杭州楼市的降价潮，业内人士几乎无一例外地将原因归结于高库存。记者调查了解到，具有官方背景的透明售房网最近对行情数据的调整，使得杭州楼市库存一夜减少了4万套，而这一调整是应杭州房管局的要求而做出的。
库存压顶之下，杭州楼市的“钱”景愈显迷离。
4万套库存一夜消失
隶属于杭州房管局的透明售房网，是了解当地楼市的重要渠道。这一平台公布的杭州房产方面的信息，也是市民购房的重要参考。
不一样的背景，使得透明售房网较当地同行显得更加“官方”。但自3月26日起，透明售房网却对“行情数据”栏目作出调整。其中，“可售房源”一栏被“可售住宅”取代，减少了商业地产方面的数据。但奇怪的是，对应的“签约量”数据却依旧包括商业地产部分。不仅如此，调整后的“可售住宅”信息仅限杭州市区楼盘，而对应的“签约量”却包括杭州下属县市的数据。
调整后突变的信息，被一位眼疾手快的市民上传于网络。调整前，杭州市区“可售房源”数量为11.3万套，变动后，杭州市区“可售住宅”信息为7.47万套。这一变更，引起了不少杭州市民的吐槽，包括“杭州楼市库存一夜少了4万套，好一个掩耳盗铃”，杭州楼市“去库存有奇招”，“偷换概念”……
“此次杭州楼市官网数据披露的调整，会误导很多不知情的杭州市民，并直接影响购房意愿。”浙商证券一位投行人士告诉证券时报记者，他此前购房的重要依据就是杭州楼市库存量，准确的判断也让他在出手半年后收获了50%的价格涨幅。
对于这次公布方式的变更，记者咨询了透明售房网的一位负责人。他对此表示无奈，称这次变更并非网站之意，是在杭州房管局要求下的调整。而针对原因，上述负责人不愿多说。
事实上，要揣测杭州房管部门的意图不难。自今年2月杭州打响楼市降价首枪后，业内人士几乎无一例外地将原因归结于“库存”。如何化解库存危机，成了杭州楼市难以绕开的话题。
记者了解到，上述官网信息披露变更前夕，即3月24日，杭州房管部门邀请了多位本土教授、专家举行了一次座谈会。当地媒体次日披露座谈会的内容：“专家们普遍认为，随着市场调节，出现价格波动是很正常的，这正是竞争充分的体现，并不能以此臆断房地产市场将会崩盘。个别楼盘降价、个别区域的调价，不能代表房地产市场所有楼盘，也不能代表杭州整体市场”。
藏不住的降价潮
但上述专家和教授们说的降价只是“个别现象”，与记者的所见所闻相差甚远。记者过去一个多星期对杭州多个楼盘的实地踏盘显示，杭州楼市降价及“低开”的现象已从郊区蔓延至主城区。
其中，低开楼盘包括九龙仓君玺、万科西庐和宝嘉誉峰等。位于杭州市中心的九龙仓君玺项目已于3月22日开盘，该项目折后起价3.79万元/平方米，小户型均价4万元/平方米。而前期蓄客阶段，该项目向购房者透露的信息是小户型均价约为4.5万元/平方米。
在萧山片区，降价的楼盘比比皆是。位于萧山区晨晖路的开元名郡3月21日毫无征兆地正式启动降价计划，针对在售房源降价幅度为1600至2700元/平方米，降价前均价为1.5万元/平方米左右。以一套89平方米户型为例，总价直降14万至24万元。开元名郡去年11月首开，目前在售房源为13、14号楼共170余套。根据开元名郡的降价安抚通知，每位老业主将获得一个地下停车位作为补偿。至于降价原因，开发商直言不讳地表示，是基于近期市场的变化以及现实的销售压力。
同处萧山的德意空港国际于3月29日降价开盘，每平方米降幅1000元~2000元。来自售楼处的消息称，此次降价房源共涉及100套，户型面积115至170平方米，届时将采取“一口价”的方式，115平方米户型折后90多万元，折后均价7000余元/平方米。另外，位居杭州下沙的盛泰时代山，也于2月22日公布降价消息，每平方米最高降幅为4000元。
据不完全统计，今年杭州楼市降价潮中，除了几个大张旗鼓降价的典型楼盘外，还有20多个楼盘通过推特价房等方式遮遮掩掩地调整价格，包括雅戈尔西溪晴雪、协安蓝郡和紫郡、香石公寓、保利梧桐语等。
上述所谓的“限量”特价盘，不少仅是营销噱头，降价是实、限量是假。以西溪晴雪为例，该楼盘对外宣称只有10套特价房。但记者了解到，截至2月21日，该项目售楼员就称已销售了23套。2月25日，记者前往该项目实地探访时，仍有近20套“特价房”在售。售楼员出具的价格单显示，目前在售房源单套最大降幅为74万元，最低降幅为20万元。
在西溪晴雪项目现场，记者遇上了一位正在装修的老业主，他是去年以1.8万元/平方米的价格购房，按照目前降价后的1.3万/平方米来算，这套180平方米的房子亏了差不多90万元。不过，他觉得自己还算幸运，西溪晴雪在高点单价曾达2.6万元。
记者当天探访时，还遇到组团前往该楼盘“学习”的地产中介，参观人数约30人，这些中介到访的目的是熟悉楼盘情况后，向客户去推销。
现如今，驱车行驶在杭州的大街上，不时看到大小开发商“低首付”、“分期首付”的大幅广告牌。其中，保利地产旗下的保利梧桐语项目首付最低10万元起，金隅地产旗下的田园外项目首付最低8万元起，龙湖地产旗下的香醍溪岸首期7.8万元起，钱塘梧桐蓝山首付最低5万元起。
土地市场受波及
降价伊始，杭州地产界人士还对开发商“以价还量”策略颇为期待。但现在看来，成交量未伴随价格战开打而被激活。
对此，透明售房研究院院长丁建刚坦言，目前杭州楼市的形势不容乐观。市场上宣布的降价盘、特价盘，乃至市中心低开楼盘，一个都没有卖光，一个都没有被“疯抢”。降价效果不佳，已成为杭州楼市公开的秘密。
熟悉杭州楼市的人都记得，2012年2月15日，方正荷塘月色打响杭州龙年楼市降价第一枪，160余套房源基本被抢购一空。紧随其后，中海寰宇天下、滨江金色黎明等其他板块楼盘纷纷跟进。当年3月，杭州楼市绝地反击，成交量冲上4319套，直逼2009年的最高峰，“以价换量”的效果十分明显。
然而，同样是由“降价”起头，2014年的杭州楼市已今非昔比。随着价格战的蔓延，杭州楼市观望气氛上升，签约量未出现明显反弹，开盘数量也低于预期。“住在杭州网”成交数据显示，截至3月28日，杭州楼市3月商品房成交套数为3443套，而2013年3月的销售数据为8492套，同比降幅近六成。
楼市的低迷景气最终传递到土地市场。今年3月，杭州土地市场异常寒冷，单月成交额也不超38亿元。而今年1月和2月，杭州土地市场的成交额分别为339亿元、92.2亿元。
杭州市政府性基金预算（草案）显示，2014年市本级政府性基金收入预期为629.33亿元，其中，土地出让收入600亿元，占预算收入比重95%。据此来看，杭州市政府对土地财政的依赖可见一斑。（记者 李小平）
(证券时报)
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发表于 2014/4/1 18:08
