城市发展难题破解途径探讨

ab391881 · 发表于 2016/7/20 16:15

当前正处于深化改革的关键时期，旧房拆迁短板正在严重影响和危及着国家的长治久安以及中低收入者的安居乐业，其补短工作已是迫在眉睫。

首先应树立租房新观念，创造租房新环境，完善租房新机制。

住宅市场一般都是“售房”和“租房”双引擎运作，但是国内住宅市场却多是“售房”单引擎运作。主要原因是租房稳定性和舒适性差。而购房一是毕竟拥有了自己的家产，能给房主带来极大的安全感；二是增值快，许多人通过购房赢得了一生艰辛劳动所无法换取的增值资产。

我国城市房价已经到了市场已难以接受的高危区，因此必须采取有效措施进行理性控制，让大多数住宅回归商品属性，不能任其成为投资的工具和滋生金融危机的泡沫。这就需要政府多提供质优、价廉、宜居、安全度高、稳定性强的低端租赁房，并使其渐次成为房地产市场的主导产品。

城中村等旧城改造要从货币安置转为租房安置。一有助于营造一个公正公平的社会环境，二有助于缩小贫富差距；三有助于房改资金的高效益使用和良性循环。

其次是城市应强化自我造血机制，开发市场前景广阔、能发挥城市优势的朝阳产业，为市民营造安居乐业的新环境。
其中，新型的城市“住行”产业具有广阔的市场发展前景以及广泛的适应性。

——城市应有序开发“路房合一”新工艺。

一是可破解土地短缺和地价昂贵之难题；

二可优化城市建筑格局，确保城市合理的容积率和人口密度，改变我国城市容积率偏低、土地粗放开发、人口疏密不匀、商务成本高等乱局；

三是走职住合一、产城融合以及平价租赁新路，使绝大多数市民能在就业、就学、购物、娱乐、医疗资源丰富的闹市区找到称心如意的住所；

四是有助于地方财政获得新的稳定收入渠道和增强政府调控房地产市场的能力。

——城市应从清除交通拥堵源、实现道路功能和结构的转型升级的大目标出发，构建低成本、高效益的“畅行路网”。

一是彻底破解交通拥堵顽症；

二是建立机动车、非机动车、行人“三分离”交通新模式，确保路通、车畅和人安；

三是将畅行路网以及城市停车打造成经济效益、社会效益和环境效益俱佳的新产业。

当然，“路房合一”、“畅行路网”还必须与地下综合管廊、海绵城市、地下空间开发等民生工程有机相融，以形成一种规模开发、优势互补的新局

ab391881 · 发表于 2016/7/20 16:50

城市打造安全、舒适的慢行交通系统，符合绝大多数市民的意愿。屋顶人行道、地面商用或公用房两侧，都是行人信步休闲的好去处。

值得一提的是：地面人行道，只准人行以及非机动车推行，不准机动车进和非机动车行；残疾人专用道也不应成为城市的一种摆设。

如果运用工业化建筑模式来营造街面商业用房和公用房，并配置屋顶和地面道路，不仅能大大降低建设成本和提高工效，还能快速从商业用房的租售经营中收回全部建设投资。

或许有人会质疑：

“三分离”举措，是否会出现大拆大建等新折腾？

实际上，“三分离”远比“窄路密网”、“逐步打开已建成的住宅小区和单位大院”容易推行实施，也远比地铁投资低、技术难度小、资金回报率高。

我国城市不仅是海绵城市、地下综合管廊、地下空间等工程蓄势待发，还将有“路房合一”、“畅行路网”等民生项目竞相崛起，如何高效、有序、低成本地做好城市的高层次开发工作，将是今后一个时间中国城市管理者以及相关专家学者苦心研讨的新课题。

ab391881 · 发表于 2016/7/20 17:56

时代在发展，改革开放、奔小康，都将对中国未来的城市交通环境提出新的、更高的要求。我们中国人完全有责任和有能力创造城市交通畅行和机动车、非机动车、行人“三分离”奇迹，为人类作出应有的贡献。

机动车、非机动车和行人“三分离”的实施方案为：

——机动车。

城市道路是机动车的专用道，不准非机动车和行人进，也不准机动车停，即只准许机动车行。

十字路等交叉口取消红绿灯，通过单层简易型、实用型立交，实现机动车的无障碍直行和右转。

左转车辆应运用直行至下一个十字路口，连续经过三个右转等迂回方式，驶达预定方向和目的地。

——非机动车。

道路两侧应兴建高、宽均为4-5米、建设高经济附加值的商业或公共服务业建筑，楼顶建造宽度分别为2米和4米的人行道及非机动车道。一可实现非机动车道与人行道的有序分离，二能为地面人行道增设固定的避雨遮阳设施。

非机动车及屋顶人行道行人，可通过过街住宅楼（请参见本人刊发在草根网的《中国有能力创造城市交通畅行新奇迹》、《“路房合一、畅行路网”为城市带来新活力》等文）跨越城市道路。至于与屋顶车道及人行道相配套的上下坡道，将会面临如何节约土地和避免人车摩擦等设计难题，只要能发挥市场作用和引入竞争机制，就必定会涌现出多项技惊世界的国产专利。

ab391881 · 发表于 2016/7/20 17:57

为确保城市道路畅通，各机关、企事业单位、学校、医院、文体场馆、部队、封闭住宅小区等大门，必须要兴建与城市道路相连通的封闭型进出通道。屋顶非机动车道及人行道，既可以天桥形式、也能以隧道形式，穿越此条封闭型通道。

——行人。

城市打造安全、舒适的慢行交通系统，符合绝大多数市民的意愿。屋顶人行道、地面商用或公用房两侧，都是行人信步休闲的好去处。

值得一提的是：地面人行道，只准人行以及非机动车推行，不准机动车进和非机动车行；残疾人专用道也不应成为城市的一种摆设。

如果运用工业化建筑模式来营造街面商业用房和公用房，并配置屋顶和地面道路，不仅能大大降低建设成本和提高工效，还能快速从商业用房的租售经营中收回全部建设投资。

ab391881 · 发表于 2016/7/20 17:57

或许有人会质疑：

“三分离”举措，是否会出现大拆大建等新折腾？

实际上，“三分离”远比“窄路密网”、“逐步打开已建成的住宅小区和单位大院”容易推行实施，也远比地铁投资低、技术难度小、资金回报率高。

我国城市不仅是海绵城市、地下综合管廊、地下空间等工程蓄势待发，还将有“路房合一”、“畅行路网”等民生项目竞相崛起，如何高效、有序、低成本地做好城市的高层次开发工作，将是今后一个时间中国城市管理者以及相关专家学者苦心研讨的新课题。

1286400012 · 发表于 2016/7/20 21:19

看不懂

ab391881 · 发表于 2016/7/20 21:31

1286400012 发表于 2016/7/20 21:19
看不懂

重点就是通过更科学更合理的建筑，交通，空间布局的设计规划管理，让城市更顺畅，更漂亮，更舒适，实现人的城市这一高级追求。不用许多年，就会颠覆我们传统的城市映像，这个趋势会非常快。

ab391881 · 发表于 2016/7/20 22:27

1286400012 发表于 2016/7/20 21:19
看不懂

你只要注意人，车，建筑这三个要素，怎样更科学，更人性，更合理，更舒畅设计规划和改进，新的城市理念就在不久的将来呈现出来，一改传统城市的拥堵和无序。

ab391881 · 发表于 2016/7/20 23:05

路房合一新政的亮点是：

——增加道路产出。

我国一二线城市人口密度应保持在20000人/平方公里的水平线上，城市道路的发展趋势是完善“只准机动车行”的单一化功能以及“拒绝开放”的封闭型结构（请参见《交通拥堵不该成为世界之谜》），其优点是既能确保城市交通畅行，又可有效提高道路产出率。

路房合一新政将使城市道路崛起一座座新住宅楼，平均每平方米道路面积至少可产出1.5平方米的房产，如果按照25%的道路面积率来测算，1平方公里城市建设土地至少可多产出37.5万平方米的住宅及配套房产，从而有助于破解中低收入者的宜居难题。

ab391881 · 发表于 2016/7/20 23:06

——利于城市留白留绿。

开发路房合一住宅建筑，可使城市将一半居民吸纳至景观优美、视线开阔、楼距合理、环境上佳的过街住宅楼。道路两边除营造底层架空高层住宅以及各类商用、公用建筑物外，留白留绿的空地既可保护生态、美化环境，又能为子孙后代预存大量可开发的优质土地资源。

ab391881 · 发表于 2016/7/20 23:07

——为城市和谐发展贡献正能量。

过街住宅楼的2-3层及裙楼，可开发停车、绿化、居民休闲等公共功能，2层过道还是一条行人和非机动车穿越封闭型道路的安全线。

此外，过街楼架空层不仅是机动车流穿梭的要道，还将成为公交车、出租车规范停泊以及乘客避风躲雨的安全港湾，进而使城市公交车的候车环境得到质的提升。

ab391881 · 发表于 2016/7/20 23:07

——顺应国情民意的街区制模式。

“新建住宅要推广街区制”的改革号角已吹响，其特点是道路两边建设的住宅不设围墙，目的是增加公共道路和路网密度。由于住宅楼紧贴道路，既增加了交通安全隐患和新的噪音污染，又降低了居住舒适度和生活品质。许多国家现已认识到街区制的缺陷，开始推广边距不超过200米、面积不超过50亩的小区制。然而边距过小的密路网，却又人为地增加了十字路口和红灯禁行设施，故必然会使城市交通更为拥堵。

中国在根治城市交通拥堵顽症方面，有能力走在发达国家的前面，十字路口禁红是关键的创新举措，而兴建十字路口立交通道则是城市交通畅行的最大投入项。为降低治堵成本，我们必须建立一种独具创意的街区制新模式。

过街楼住宅是一种最适合中国国情、优点多、缺陷少、且能确保宜居安全和私密性的街区制建筑模式。

ab391881 · 发表于 2016/7/20 23:09

——有助于稳定房价。

由于过街住宅楼的土地费用已经在道路开发时全额核销，加之其规模性、集约性的运作模式，将大大降低过街住宅楼的建安成本。质优价廉的过街住宅以租赁方式闪亮登场，必将给风云变幻、跌宕起伏的房地产市场带来一股稳定前行的清风。地方政府一旦掌控起数千亿、甚至上万亿元的优质住宅资产，就能像调节粮食、原油价格一样，有效实现地价房价的正常回归和消除金融风险隐患。

ab391881 · 发表于 2016/7/20 23:11

——有利于实现政府和市民的共赢。

政府一是通过缓解土地资源短缺困境，探寻到一种破解千年宜居难题有效方法；二能淡化和渐次摒弃土地财政，挤出土地的虚高价格水分，稳定房地产市场发展大局，助推城市经济稳增长；三可做大住宅租赁蛋糕，开拓国有资产经营收入新渠道。

广大中低收入者一能住有所居，寻觅到幸福温馨以及与家庭收入相适应的安乐窝；二可实现职住结合，告别工作在车挤人拥的堵城、入住在人困车乏的睡城等疲于奔命的作息方式；三是能卸去“房奴”重压，全身心投入工作、学习和生活，为实现中国梦作出应有的贡献，

路房合一是一种颠覆性、革命性的创新，尤其是在一些土地粗放开发、道路宽阔、人气不旺、优质内需资源匮乏的新城区，其发展潜力更是难以估量。

ab391881 · 发表于 2016/7/20 23:12

路房合一的发展难点是：

一是其论证和开发尚未得到决策层的关注和支持。

二是老城区的路房合一还存在着开发成本高、运行难度大等短板。

如何谋发展，补短板？城市管理者的决策信心和魄力是关键。

ab391881 · 发表于 2016/7/21 10:08

令人不解的是，国内目前已初现“变革道路结构与功能”、“实施路房合一街区制”等创新理念，为何各城市非要舍近求远，盲目引进“窄路密网”、“单向交通”以及“街区制”等舶来品？其实，由于受土地私有制等诸多社会因素的制约，一些发达国家才不得不保留这种缺陷明显、弊端百出的交通旧模式。如果中国城市信手粘来，并视之为至宝，最终必将使交通治堵之路愈走愈漫长和愈走愈艰难。

ab391881 · 发表于 2016/7/21 10:09

出路只有一条--改革创新。

若能适时对窄路密网”、“单向交通”等理念以及“地铁大跃进”等盲动行为进行科学反思，全力推行“道路结构与功能更新换代”、“路房合一街区制”以及打造“畅行路网”等改革措施，就能少走弯路和真出治堵成效。

ab391881 · 发表于 2016/7/21 10:10

一是弄清楚致堵的内在原因，治理交通拥堵顽症不当糊涂医生，不开糊涂药，确实做到因病施医，对症下药。

ab391881 · 发表于 2016/7/21 10:11

二是开发具有投资低、收益高、成效优、工艺难度小、易于操作等优势的“地下综合管廊+地面畅行路网+路房合一空中过街住宅楼”等“三合一”新工艺，当然在本篇文章中，打造“畅行路网”应是重中之重。唯有实施机动车、非机动车、行人“三分流”，淘汰红灯禁行信号，完成道路结构和功能的升级转型，彻底清除城市交通拥堵源，变“产城分离”为“职住合一”，才能真正确保城市交通路畅、车通和人安。

ab391881 · 发表于 2016/7/21 10:12

三是坚定推行公交优先和倾斜政策，确保公交准点、快捷、安全、廉价和舒适，有序、适度发展地铁交通，努力提高公交分担率。重视发展绿色环保交通，用经济手段提高小汽车的使用门槛和成本。打造空中为主、地面和地下为辅的停车新格局，破解停车难困局。

ab391881 · 发表于 2016/7/21 10:12

四是普及交通法规教育，依法治路、科学治路，强化交通削峰填谷管理和协调，建立交通治堵资金投入产出的良性循环机制。

ab391881 · 发表于 2016/7/21 10:54

倘若能实现一种免费使用土地资源的新创意，并将75%的土地出让成本性支出资金改投于棚改房建设，变“货币补偿”为“就近安置”，便可实现棚改资金由“短缺”到“富余”的重大转变。

ab391881 · 发表于 2016/7/21 10:55

国内城市在大幅度降低动迁成本，建设市民满意、经得起历史检验和质优价廉的棚改新住宅方面具有很大的潜力。路房合一就是一种上佳的建设模式。

ab391881 · 发表于 2016/7/21 10:56

实施“路房合一”新政，可有效解决资金短缺难题以及获取一流投资效益和城市环境效益。还是以1平方公里的棚户区改造为例：

ab391881 · 发表于 2016/7/21 10:57

该棚户区40%的土地用于市场竞拍，30%的土地用于植绿和预留给子孙后代开发，另有30%土地用于道路建设和路房合一。

ab391881 · 发表于 2016/7/21 10:57

其中，土地竞拍收入上海市至少为：

1000000平方米×40%×40000元/平方米=160亿元。

ab391881 · 发表于 2016/7/21 10:58

而容量1万人/平方公里的“路房合一”住宅（含配套）建安费（包括装饰）仅为：

10000人×30平方米/人×3500元/平方米=10.5亿元

ab391881 · 发表于 2016/7/21 10:59

余额为：160-10.5=149.5亿元。足够地方政府用于棚改及相关配套项目的支出。

ab391881 · 发表于 2016/7/21 10:59

若是按照货币化安置方式，地方政府不仅首先要拿出150亿元（比照北京标准）动迁安置费，用于危房拆除、场地平整、基础设施建设以及新房兴建的巨额资金，则必须另行筹措。同时也无法实现高效利用土地以及为子孙后代留足待开发土地资源之目标。

ab391881 · 发表于 2016/7/21 11:00

棚户区改造究竟如何选择正确发展之路？货币化安置和路房合一孰优孰劣？请决策部门三思。

郎当古 · 发表于 2016/7/21 13:31

内地华北地区连日暴雨，继湖北严重水浸后，首都北京亦难幸免，京城街头昨严重水浸，道路变河，交通中断，地铁站惊现瀑布，三大火车站（北京西站、北京站及北京南站）逾120班火车及首都机场237个航班均需取消。不过，屹立近600年的北京故宫未受影响，几乎没有积水，有网民感叹“老祖宗的智慧”。同时质疑“古人都能把排水工作做好，现在怎么不成？”

ab391881 · 发表于 2016/7/21 14:17

城市为什么会陷入破膛开肚，挖了填，填了埋，无数工程做了无用功，关键还是决策者的短视和胡作非为，说到底还是个人权利私利和部门利益冲昏了头脑。地下综合管廊+海绵城市+地面畅行路网+路网合一空中过街住宅楼等，这些科学创新的新城市工艺，完全可以一劳永逸解决各种城市疑难症，利人利己利社会，要向大家多宣传和了解，人民觉醒了，才可以倒逼决策者回归到人民利益至上的执政道路！

ab391881 · 发表于 2016/7/22 11:03

稳定房地产市场必须以创新为先导，实施“路房合一”新政已是迫在眉急

“路房合一”是以一种全新的节地模式，将城市道路与新型过街楼住宅的建设工艺有机地整合在一起。城市按照现代化畅行路网模式，规范兴建单功能封闭式道路，道路上方营造富有城市特色和地方基因的高层过街住宅楼。

为优化城市生态环境，过街楼应避开保护性建筑、地方特色建筑、学校、医院、部队营房、建筑限高区以及通风走廊区段，有机实施与路边建筑物的衔接互融。只要能在规划和设计上多贴近百姓，这种别具一格的低价住宅就可成为亿万市民期盼向往的温暖新居。

路房合一适合中国国情，道路和住宅等建筑施工工艺可以互融。发展“路房合一”工艺，将给经济稳增长展、城镇化进程和房地产业带来无限活力。

一、可创造一种全新的节地模式，有效破解城市土地资源不足的难题，同时还能节省隐伏在住宅下面的巨额土地费用开支，为中低收入者减负。路房合一至少可使城市每平方公里建设用地多产出30万平方米以上过街楼建筑。若按人均住房面积30平方米测算，每平方公里过街楼可新增10000余人，从而能将国内三四线和一二线城市平均人口密度有序提高至15000人/平方公里和20000人/平方公里，使城市向紧凑型、城市道路向畅行型、城市建筑物向低建筑密度和高容积率方向发展。

二、是能以租赁模式，降低入住者门槛，解决中低收入者“住有所居”难题。过街住宅楼定位为可拎包入住、安全稳定感强的公租房，使其与商品房进行良性错位竞争，以满足市场的梯度消费需求。

凡是无房户，只要其准入手续合法合规，均可申报入住；对于特困户，可安置60平方米以下小居室，或予以一定的经济补贴。

ab391881 · 发表于 2016/7/22 11:06

依照当今建筑施工的正常水平，建安费为3500元/平方米的住宅，其品质、环境、配套以及舒适度，足以与高档精品公寓比试高低。

通过价格杠杆和提高过街楼品质，可使市民的住房理念得到升华。租房不再是年轻人和外来打工者的短期依恋，而应该成为其终身依托的幸福伴侣。以上海市职工平均年工资65417元的两大一小三口之家、租赁面积为90平方米/套的住宅为例：每月平均35元/平方米的租金，租售比1:157、房租收入比29%。在上海、北京、深圳等一些城市既能点燃市民的租房激情，又可有效化解棚户区、城中村改造之难以及中低收入者安居之忧。

三、可确保房地产市场稳定发展，消化建筑、钢铁、水泥的过剩产能，防止经济的大起大落。国内房地产对经济的拉动作用不可否认，房地产业的急剧下滑，是国民经济下行的重要因素，为此我们必须找到一条既能确保房地产市场稳定发展和中低收入者住有所居的可行之路，又能有效控制地价房价暴涨，防止金融风险和经济恶性波动的稳定发展之路。

四、能以符合市场规则和合理住宅租赁收入，为城市财政开辟新的稳定收入渠道。土地财政必须淡化和渐次摒弃，地方财政收入既要规范，又要符合市场规则。

ab391881 · 发表于 2016/7/22 11:09

北京、上海等一线城市建成区面积已超过1000平方公里，路房合一可以使每个城市在不增加土地供应量的前提下，至少可多开发3亿平方米的公租房。

城市政府一旦掌控起上万亿元国有房产资源，就不仅能得心应手地解决上千万人的住房难题，还能像调节粮食、原油价格一样，以价值规律那只无形之手为主、宏观调控有形之手为辅，驱散全民炒房等经济病毒，确保房价增长速度慢于市民收入平均增速，有效防范房产限购后出现的经济滑坡以及大面积救市后可能引发的金融危机风险，实现房价收入比、租售比、房租收入比逐步与国际惯例的有机接轨。

法治社会 · 发表于 2016/7/22 11:10

郎当古发表于 2016/7/21 13:31
内地华北地区连日暴雨，继湖北严重水浸后，首都北京亦难幸免，京城街头昨严重水浸，道路变河，交通中断，地 ...

如此现象掌掴了谁！今不如昔。

ab391881 · 发表于 2016/7/22 11:19

依照当今建筑施工的正常水平，建安费为3500元/平方米的住宅，其品质、环境、配套以及舒适度，足以与高档精品公寓比试高低。

通过价格杠杆和提高过街楼品质，可使市民的住房理念得到升华。租房不再是年轻人和外来打工者的短期依恋，而应该成为其终身依托的幸福伴侣。以上海市职工平均年工资65417元的两大一小三口之家、租赁面积为90平方米/套的住宅为例：每月平均35元/平方米的租金，租售比1:157、房租收入比29%。在上海、北京、深圳等一些城市既能点燃市民的租房激情，又可有效化解棚户区、城中村改造之难以及中低收入者安居之忧。

三、可确保房地产市场稳定发展，消化建筑、钢铁、水泥的过剩产能，防止经济的大起大落。国内房地产对经济的拉动作用不可否认，房地产业的急剧下滑，是国民经济下行的重要因素，为此我们必须找到一条既能确保房地产市场稳定发展和中低收入者住有所居的可行之路，又能有效控制地价房价暴涨，防止金融风险和经济恶性波动的稳定发展之路。

四、能以符合市场规则和合理住宅租赁收入，为城市财政开辟新的稳定收入渠道。土地财政必须淡化和渐次摒弃，地方财政收入既要规范，又要符合市场规则。